Vai comprar imóvel na planta? Saiba o que é a taxa de evolução de obra.

a TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA é ou ABUSIVA?

A maioria dos consumidores não dispõe de muito conhecimento prático ao realizar a compra de um imóvel na planta. E o resultado é que muitos acabam se concentrando apenas nas características do bem e deixam de lado alguns aspectos fundamentais para o seu processo de aquisição.

Em decorrência disso, é comum que surjam muitas dúvidas por parte dos compradores, principalmente em relação à cobrança de taxas e encargos. Nessa hora, um dos itens que possui um histórico de gerar mais problemas é a taxa de evolução de obra.

Apesar de ter sua cobrança permitida por lei, ainda é comum encontrar clientes que questionam o pagamento dessa taxa. Sendo assim, é preciso saber como orientá-los em relação a todas as nuances do contrato por ocasião da compra do imóvel e, assim, evitar qualquer prejuízo para ambas as partes no transcorrer da construção.

Mesmo sendo comum em financiamentos adquiridos pelos bancos, a taxa de evolução de obra para imóveis na planta, inclusive os do "Minha Casa, Minha Vida" (MCMV), é pouco conhecida entre os consumidores. Segundo o especialista em direito imobiliário e do consumidor Ighor Jacintho, a cobrança começa a partir do contrato firmado com o banco e com a construtora:

- Essa taxa serve para ajudar a custear o valor das obras e, ao mesmo tempo, amortizar o saldo final do preço do imóvel comprado.

Caso o imóvel não fique pronto no prazo estipulado em contrato, é importante tomar alguns cuidados. O primeiro passo é entrar em contato com a construtora e solicitar a suspensão do pagamento da taxa durante o período em que a obra estiver atrasada.

- O consumidor pode requerer a paralisação do pagamento da taxa durante o tempo de atraso da obra, que pode durar de meses até anos. Basta entrar em contato com a construtora - garante Ighor.

O especialista explica ainda que, durante o período de construção do empreendimento, o consumidor vai pagando o valor combinado e o saldo do preço total vai sendo corrigido pelo índice acordado entre as partes (normalmente o INCC - Índice Nacional da Construção Civil). Caso o empreendimento sofra atrasos em seu cronograma, começa a incidir juros sobre o saldo devedor do contrato que o consumidor celebrou com o banco.

- Caso a obra atrase, são os consumidores, de forma rateada, que pagarão os juros do valor que a construtora tomou emprestado com o banco. É importante dizer que a correção do saldo devedor é legal, porém o erro está no repasse dos encargos ao consumidor. É sempre bom ficar atento - destaca.

Afinal, o que é essa taxa?

A taxa de evolução da obra — também conhecida como juros de obra — é composta por juros e atualização monetária que são pagos pelo consumidor à Caixa, na maioria das vezes, ou ao agente financeiro envolvido na liberação progressiva de valores às construtoras para edificarem as unidades prediais a serem vendidas.

Em outras palavras, é basicamente uma taxa gerada pelos juros que são cobrados pelos bancos das construtoras nos financiamentos imobiliários no modelo de crédito associativo para a compra de imóveis na planta.

Com isso, o comprador também se torna responsável pelo financiamento assinado junto ao banco para a construção do imóvel ainda na fase de obras. Ele paga para a construtora o sinal e as parcelas do financiamento e, para o banco, os juros relativos ao percentual do montante contratado, que foi liberado no período de construção.

Um exemplo: se o comprador fez um financiamento de R$ 150 mil e o banco liberou R$ 30 mil para a construção, ele pagará os juros somados à taxa de correção do contrato sobre os R$ 30 mil. Assim, conforme a obra e a liberação dos recursos forem avançando, o valor pago pelo cliente também aumenta de maneira proporcional.

A amortização do valor referente à taxa de evolução no saldo devedor do financiamento ocorre somente após a averbação do Habite-se. Os juros de obra não são exclusivos dos contratos de crédito associativo e podem ser aplicados também nos casos em que o relacionamento se der somente entre o comprador e a construtora.

Por um longo período, houve o entendimento de que, antes da entrega das chaves, não poderia ser cobrada essa remuneração. Mas o Superior Tribunal de Justiça, com um acórdão de 2012, passou a permitir a cobrança caso ela esteja prevista no contrato de compra. Assim, a taxa de juros pode chegar a 1% ao mês sobre o saldo devedor do financiamento.

Em outras modalidades de aquisição de imóveis na planta, em que não se cobra tal taxa, a parcela financiada é mensalmente corrigida pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Isso significa que uma obra com duração de dois anos terá sua parcela corrigida pela soma da inflação de 24 meses, o que hoje representaria um aumento em torno de 11%.

Por que devo pagar a taxa?

Se o contrato de compra e venda do apartamento prevê a cobrança da taxa de evolução da obra, e você assinou o contrato, isso significa que você concordou com a cobrança junto com todas as condições para comprar o imóvel.

Então, se você se recusar a pagar a taxa, isso pode ser considerado uma quebra de contrato, o que pode resultar em pagamento de multas ou outras penalidades previstas em lei.

E se a cobrança for indevida?

Se o comprador do imóvel discorda da cobrança e deseja deixar de pagá-la ou receber o que foi já pago de volta, o primeiro passo é registrar uma queixa formal em algum canal de reclamações da própria construtora. O consumidor tem até três anos após o final do pagamento para fazer uma reclamação em juízo.

Se a situação chegar a um processo judicial contra a construtora, o consumidor pode receber os valores pagos em dobro, em uma única parcela, paga em até 15 dias depois da decisão judicial. É claro, se o juiz entender que houve realmente uma cobrança indevida por parte da construtora.

A taxa de evolução da obra é comum no nosso mercado e não é necessariamente um abuso por parte das construtoras, mas é bom você ficar muito atento. Leia e entenda bem o contrato de compra e venda do imóvel, e procure ajuda profissional caso esteja com dúvidas em relação a esta cobrança.

Fontes: Jornal Extra, Veja Obra e Precon Engenharia.

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